La cedolare secca sugli affitti

Con l’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 – pubblicato in G.U. n. 63 il 23 marzo 2011 – il legislatore ha dato il via alla c.d. “cedolare secca sugli affitti”.
Bisogna innanzitutto chiarire che la cedolare secca rappresenta un alternativa, rispetto alla tassazione dei redditi fondiari sulla base del regime ordinario dell’IRPEF. Infatti per i soli immobili locati ad uso abitativo (e non anche per quelli affittati a soggetti che operano in regime di impresa ,arte o professione) e le relative pertinenze , il locatore può decidere di assoggettare il canone di locazione ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali, dell’imposta di bollo e di registro sui contratti di locazione, denominata “cedolare secca”. In particolare tale imposta viene determinata in misura pari:
• al 19% del canone annuo di locazione, se trattasi di immobili con canone concordato o ubicati in Comuni ad elevata densità abitativa individuati dal Cipe;
• al 21% del canone annuo di locazione, se trattasi di contratti di locazione a “canone libero” .
L’imposta dovrà essere versata entro il termine previsto per i versamenti relativi all’imposta sui redditi delle persone fisiche, inoltre con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate (n. prot. 2011/55394 del 7 aprile 2011) è stata stabilità l’entità delle aliquote per la determinazione degli acconti, i quali sono stati fissati in misura pari: allo 85% dell’imposta per l’anno 2011 ( a titolo di incentivo per coloro i quali aderiscono a suddetto regime, anche in virtù del mancato rimborso delle eventuali imposte di bollo e di registro già pagate); al 95% per l’anno 2012.
Sicuramente è fuor di dubbio il vantaggio di assoggettare i canoni dei contratti di locazione al regime della cedolare secca, essendo la tassazione, in entrambi i casi considerati ( “canone libero” e “canone concordato”) più bassa rispetto all’aliquota di base dell’IRPEF fissata in misura pari al 23%.
L’eserciziodell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto, nel caso di esercizio dell’opzione nelle annualità successive alla prima. Tuttaviail locatore avrà la facoltà di revoca dell’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. In quest’ultimo caso la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.
In caso di contitolarità del diritto di proprietà e di altri diritti reali di godimento (presenza di due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile locato e relative pertinenze), l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ciascun locatore producendo effetti soltanto per coloro che l’hanno esercitata. Tuttavia i locatori che non esercitano l’opzione saranno obbligati al versamento , pro quota di possesso dell’immobile, dell’imposta di registro.
L’esercizio dell’opzione prevede l’onere da parte del locatore (proprietario dell’immobile), a pena di inefficacia dell’opzione stessa, di effettuare una comunicazione al conduttore (affittuario), tramite lettera raccomandata, con l’indicazione della rinuncia all’esercizio della facoltà, per l’intera durata dell’opzione, a chiedere aggiornamenti (inclusa la variazione determinata dall’Istat sulla base dell’incremento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati) del canone di locazione, anche se essi sono previsti all’interno dello stesso contratto di locazione.
E’ comminata la nullità dell’opzione, ai sensi dell’art.3, comma 9, lett. a) e b), salvo che la registrazione del contratto sia stata effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del cit. decreto, nel caso in cui :
• nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
• sia stato registrato un contratto di comodato fittizio;

Giulio Saporito
SLCV

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